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Contrato de Locación de Obra


 



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Es un contrato que se genera cuando el “locador”, (representado por el empresario, constructor, el contratista, el profesional liberal o el autor), se obliga a conceder a otra el uso o goce de una cosa o a ejecutar para ella una obra, o a prestarle un servicio (alcanzar un resultado material o inmaterial); y la otra “locatario”, (el dueño, el propietario o el comitente) se compromete a pagarle por el uso o goce de la cosa, o pagarle la obra, o el servicio, con un precio determinado en dinero.
El locador de obra asume así la obligación de alcanzar un resultado a su propio riesgo técnico, y en ocasiones también a su riesgo económico (este tema lo regula el Art. 1493 de Locaciones en el Código Civil). Realiza su tarea independientemente en cuanto al modo y momento de hacer las cosas, salvo el plazo establecido por ambas partes. Él dispone todo lo necesario para realizar la obra en forma consumada y perfecta obligándose a alcanzar un resultado, cargando con toda la responsabilidad de su labor para que la misma satisfaga las necesidades y utilidad del locatario, cobrando por ello una remuneración, todo previamente convenido (Art. 1629 C. Civil).
El empresario que contrata directamente con el comitente la realización de una obra, o el arquitecto para preparar el proyecto y dirigir la ejecución de los trabajos, prometen resultado y obra consumada y perfecta dentro de su plena libertad de acción; son locadores de obra cuya remuneración no es en función del tiempo, que sí lo es en la locación de servicio.
Tienen responsabilidad por la destrucción de la obra si, ella proviene por motivos de la mala calidad de los materiales, o si éstos no fueran adecuados para el fin destinado, aun cuando fueran provistos por el comitente. Son responsables también por la ruina parcial o total que llegue a sufrir la obra después de recibida la misma.

El contrato de locación de obra puede ser material o intelectual(inmaterial). Es locación de obra material el que compromete al locador(empresario o contratista), a hacer un edificio o a hacer una instalación, asegurando en todos los casos un resultado contra cuya entrega percibirá, de parte del locatario, la suma de dinero establecida.
Hay locación de obra intelectual cuando el arquitecto se compromete a efectuar un proyecto, o a dirigir una obra, o ambas cosas a la vez o a efectuar un cálculo estructural, o a hacer un informe técnico o sobre un problema determinado, asegurando el resultado contra el cual percibirá el pago correspondiente.
Como el comitente tiene interés en que la obra se realice conforme a lo convenido puede designar(por medio de un contrato de locación de obra intelectual o por un mandato), al director de obra que controlará que la entrega de la obra se efectúe conforme a los planos, especificaciones y reglas del arte, teniendo el empresario que observar las indicaciones formuladas por el director de obra, obligado por lo establecido al respecto en el contrato de locación de obra material subscripto con el comitente.
El director de obra es el intérprete técnico que necesita el comitente y está vinculado a él por un contrato de locación de obra intelectual o como mandatario.
Puede también el director de obra estar relacionado al comitente por un contrato de trabajo(locación de servicio), si se trata de una obra pública, podría ser empleado de la repartición que actúa como comitente.
El proyectista es el profesional que ha plasmado la idea en los pliegos y planos que deberá seguir la empresa y que forman parte del contrato de locación de obra material signado por el comitente.
En muchos casos puede coincidir en la misma persona física el proyectista y el director de obra, que en esta situación podría materializar sus ideas de proyectista.
El representante técnico estará relacionado con la empresa por un contrato de locación de obra intelectual o será empleado de la misma en funciones técnicas. Aparece en el contrato de locación de obra material como representante y responsable técnico de la empresa.
En el contrato de locación de obra intelectual, el profesional asegura al comitente la utilización adecuada de los medios y conocimientos propios de su profesión para obtener un resultado inmediato. Así, en el caso de un cirujano, los honorarios fijados no aseguran que el paciente vivirá con posterioridad a la operación, ya que esto depende de factores ajenos a su profesión, pero sí de que realizará todos los procedimientos quirúrgicos correspondientes para alcanzar su objetivo.
De ahí la importancia de definir claramente cuál es el resultado prometido por el locador.
El contrato de locación de obra intelectual es:
- Bilateral: ambas partes se obligan; y una de las partes se compromete a transmitir sus derechos posesorios y la otra se compromete a pagar por dichos derechos una determinada suma de dinero. (Art. 1138 C. Civil)
- Oneroso: cuando existe la obligación de pagar. A su vez el mismo es:
- Conmutativo: por ser locación– goce de la cosa por dinero -(Art. 1139 C. Civil)
- Consensual: cuando para su perfeccionamiento basta la manifestación del consentimiento de las partes. (Arts. 1140, 1141 y 1142 C. Civil)
- Innominados el contrato de locación de obra intelectual dentro de un nominado como locación de servicios. (Art. 1143 C. Civil)
- No Formales: basta el acuerdo de voluntades. (Art. 1143 C. Civil)

El Código Civil se ocupa del contrato de locación de obra en los artículos comprendidos entre el 1629 al 1647 bis inclusive.
Antes de comenzar con el armado del contrato, es importante acordar y firmarlos lo más tempranamente posible, y no comenzar tareas de ante proyecto sin contar, por lo menos con notas de encargo o cartas de intención y, sobre todo, no iniciar tareas de documentación de proyecto sin contar con contrato debidamente suscripto.
Ante la ausencia del mismo, el arquitecto quedaría sin elementos de juicio para hacer valer legalmente los honorarios que le corresponden
Los contratos se celebran para ser cumplidos; solamente pueden extinguirse o revocarse por mutuo consentimiento de las partes(Art.1200 C. Civil) En caso de incumplimiento de una de estas, la parte que demanda el cumplimiento está obligada a probar que ha cumplido u ofrecido cumplir.

Para mencionar la extinción de los contratos, nombraremos lo recopilado en el libro del Arq. Juan Toufkesian, “Manual del ejercicio de la arquitectura”.
Las causales de resolución de un contrato que dan derecho al arquitecto son:
- Falta de pago por comitente;
- Intromisión del comitente en las funciones del arquitecto, restándole autoridad, perjudicándole su credibilidad, comprometiendo su responsabilidad;
- Demora en suministrar información para la confección de la documentación de obra;
- Oposición a modificar los planos por razones de seguridad.

En estos casos, el arquitecto tendrá derecho a los honorarios correspondientes a la labor alcanzada y a la indemnización por lucro cesante, daño emergente y perjuicios morales.
Los derechos del comitente son:
- Por negligencia en el desempeño del arquitecto de sus funciones;
- Por incapacidad notoria en su preparación técnica;
- Por fraude o dolo cometido por sí mismo o en compañía del contratista;
- Por negativa del arquitecto para dar cuenta del estado de los trabajos:
- Por la falta de cortesía del arquitecto al comitente;
- Por el carácter violento del arquitecto;
- Por no tener en cuenta los deseos razonables del comitente;
- Por gastos extraordinarios acarreados por trabajos imprevistos que obligaran a paralizar la obra,etc.

En estos casos el comitente tiene el derecho de ajustar el monto de los honorarios del arquitecto estrictamente a lo útil de su labor y exigir indemnización por los daños y perjuicios causados.
Ambas partes pueden renunciar a prestar o utilizar los servicios convenidos: el arquitecto podrá desligarse, si toma la precaución de avisar con tiempo al comitente para que tome las medidas necesarias y ponga a su disposición toda la documentación; el comitente puede, en cualquier momento, desistir de continuar utilizando los servicios del arquitecto sin justificación, pagándole las tareas realizadas más una indemnización(Art.1638 C. Civil)
Si posteriormente el comitente modificara el proyecto original, no podrá el arquitecto manifestar reclamo alguno, salvo que le sigan atribuyendo públicamente la paternidad del proyecto modificado.

El contrato de locación de obra es un contrato de “colaboración”; las partes deben cooperar para que el locador alcance el resultado material e intelectual a que se obligó.
La redacción del contrato debe ser en un lenguaje claro, sin repeticiones redundantes; debe incluir todas las cláusulas. Un modelo siempre constituye una guía para poder redactar el propio según las necesidades. De esta manera, el arquitecto debe conocer las disposiciones legales vigentes, la terminología y el sentido de las mismas.

Armado del contrato de locación de obra intelectual -Proyecto y/o Dirección de Obra-

Componentes:

- Partes
a.- el Comitente, que encarga la misma como locatario de obra
b.- el Arquitecto que realiza las tareas pertinentes como locador de obra intelectual.
Establecen una serie de cláusulas jurídicas.
1)Objeto del contrato
Tareas de Proyecto y/o Dirección
2) Documentación Contractual
Los documentos que formen parte del contrato, de acuerdo a las tareas realizadas por el Arq.
3) Tareas a realizar por el Arquitecto
Especificación de la documentación gráfica: Croquis preliminares, Anteproyecto; Proyecto, Dirección de Obra, Documentación para tramitaciones, etc. Con todo el contenido que implica cada punto mencionado.
4) Gastos a cargo del Arquitecto Se especificará los gastos que están incluidos en los honorarios del Arquitecto; como cargas sociales, gastos del estudio, etc.
5) Gastos a cargo del comitente Lo que no está incluidos en los honorarios del Arquitecto.; envío de planos, honorarios asesores, gastos de viajes, dependiendo del caso.
6)Costo de la Obra Gastos necesarios para realizarla, gastos generales, beneficios, contratistas, subcontratistas, proveedores, equipos, etc. El costo de la obra no incluye: los honorarios, el del terreno, consultores, inspectores, etc.
7) Honorarios a percibir
Un porcentaje sobre el costo de la obra. Se establecerán los reajustes según las condiciones que se establezcan. Se deberá aclarar que los honorarios se subdividen en:
- 20%sobre el total de los honorarios por la ejecución del anteproyecto;
- 40%por la ejecución del proyecto;
- 40% por la dirección de obra.
8) Forma de pago La forma en que el Comitente le abonará los honorarios al Arquitecto .
9)Propiedad Intelectual del Proyecto
La documentación gráfica y escrita es propiedad del Arquitecto, el Comitente no podrá exigir los originales, aún habiendo abonado la totalidad de la documentación.
10)Otras obligaciones de las partes Posibles modificaciones en el desarrollo de las etapas del proyecto.
11) Ajuste de Contestaciones En caso de dudas en el cumplimiento del contrato las partes se comprometen a designar un árbitro, uno por cada parte, para que establezca un acuerdo. En caso de que fuera necesario se nombrará a un tercero.
12) Rescisión del contrato
Se aclara las circunstancias por las cuales se podría llegar a producir la rescisión.
13) Continuidad del contrato
Nuevas condiciones contractuales en consecuencia de la cláusula anterior.
14)Jurisdicción Judicial
Se establece los Tribunales Ordinarios, en caso de instancias agotadas emergentes del contrato.
15) Sellado de Ley
Gastos de sellado del contrato.


 





 

 

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