Buenas noches
Soy arquitecta recien recibida, y mi consulta el la siguiente: Que pasos tengo que seguir para pener en regla un obra que fue clausurada por no tener permiso de obra ni de el consorcio.
Se edifico dos pisos mas por un albañi y lo unico que falta es el revestimiento tiene estructura de Hº Aº, esto es en capital .A donde me tengo que prensentar? que planos tengo que tener? Desde ya agradezco toda su ayuda. Besos

Buenas Cintia, como dirían en la Cátedra de Legal de la Facu, esta obra es rara, hay algo que no me cierra.

El consorcio no sabía?, pero el albañil se mando 2 pisos más. El material lo subió por el ascensor durante meses y el portero, ni nadie del edificio se dio cuenta? Nadie escuchaba el ruido de amoladoras, ni golpes de mazazos, siquiera el zumbido de la radio de obra todos los dias? Bueno, puede ocurrir, jajajajasjajajajjajaja.

Información que no diste:
_Hace cuanto se hizo la entrega de Obra?
_Lugar exacto en capital, necesario para saber límites de niveles de edificios en ese sector, averígualo.
_Los departamentos están todos vendidos, los alquila el dueño, el consorcio lo preside el dueño o locatarios?
_Se clausuraron solo los 2 pisos nuevos, no incluidos en los planos presentados en la obra general. Pregunta, se termino el edificio, se aprobó y el dueño del edificio, o un locatario o un inquilino mando a realizar la obra?, dato fundamental porque incurre en un delito que excede el de la construcción no declarada, pero esto ya no es tu problema.

Lo que necesitas esta todo en el código de Edificación, Sección II.

“Es fácil, agarras los planos aprobados, le agregas lo no declarado (a) Nuevos juegos de planos. b) Certificado de Uso Conforme, c) Grafico y cómputo de superficies), PAGAS LAS MULTAS y los comprobantes de pago efectivizado de los derechos respectivos por los metros de más, sacas un permiso de obra y terminas lo que falta de la obra, inspección del gobierno. Listo”

Ahora te comento los problemas que yo intuyo vas a tener.

1er Problema. Si el edificio es nuevo, hay que leer el contrato de la empresa constructora para saber cuántos años dio de garantía, al realizar cosas sin su conocimiento ya no son responsables de cualquier inconveniente en el edificio por la construcción ilegal.

2doProblema. El cálculo estructural, aunque debería estar preparado para soportar lo que hicieron, por el tema del coeficiente de seguridad, tenes que mandar a evaluar por un ingeniero o calculista el sobrepeso, ya que este afecta la estabilidad del edificio, sin mencionar que los cimientos se calculan según el peso del edificio terminado, sin saber lo que le iban a adicionar (q). No es solo el peso del HºAº y muros (g), según el destino de los locales hay sobrecarga (p).

Esto es lo primero nuevo que necesitas porque va en el plano de estructura para el municipio, sino no podes presentar los planos. Además como vos firmas el plano, estás diciendo que no hay problemas estructurales, estás segura?Si vos no te sentís preparada para hacer los cálculos y poner el gancho, que el ingeniero ponga el suyo para verificar los cálculos estructurales.

_3erProblema. El que pago la obra depende del consorcio, porque si son todos locatarios los que la integran, tienen que arreglar entre ellos para ver quién paga con todos estos gastos, cuál va ser el destino de los pisos excedentes, e inclusive, el consorcio también va a querer beneficiarse de esos mts mal logrados del tipo que hizo la obra. A rio revuelto ganancia de pescadores
.

_4toProblema. Este es tuyo exclusivo: te vas a volver loca con la parte administrativa, vas a ir 2x3 al municipio, el tipo y el consorcio van a discutir por todo y vos en medio. Pero bueno, nuestra profesión también tiene estas cosas.

Por Favor, seguí comentando como sigue esta historieta.

Hola, gracias por tu respuesta, te comento que el consorcio dio permiso de palabra para hacer un piso mas, pero el propietario se mando dos pisos, asi que lo denunciaron. Si el consorcio no aprueba lo edificado, que se hace?
La construccion es antigua remodelada y refaccionada, un ph comunmente conocido del "tipo chorizo" y se encuentra en la zona de San Telmo

Aha, es un PH en San Telmo, que linda zona para tener problemas de clausura (uso el sarcasmo). Entonces dentro de todo es más fácil de lo que pensé, pero no estoy entendiendo del todo.

Preguntas.
_Las viviendas tipo chorizo son de uno o 2 niveles? Están todas comunicadas o están separadas por retiros, digo es una tira de viviendas o son independientes mediante patios
_Al dueño le dieron permiso para construir un solo piso, sobre su vivienda? O se excedió también al sector de su vecino.
_ La vivienda da al frente, medio o Fondo? Si da al frente hay reglamentación por altura y estética, si la casa da a medianeras, los vecinos lo pueden denunciar por taparles el sol (es cómico pero me paso a mi), dado que en esa zona el límite de construcción es como máximo de 2 plantas para PH´s (puede que no, averigua).
_Excede el F.O.T. con uno o con los dos pisos nuevos? Si no excede no hay problemas, si excede hay que transar porque aunque hubieran llenado las losas la inspección puede solicitar la demolición de uno o hasta los 2 niveles, agarrándose de cualquier ordenanza trucha.
_Además del código de edificación, en la zona se guían por ordenanzas de asociación de vecinos? Estos son vecinos que se juntan para formar asociaciones de preservación de estética (diseños de tipologías de vivienda y fachadas) porque no quieren que el barrio pierda su identidad. A mí me complicaron una obra en Barrio Saavedra porque querían una cubierta en pendiente con tejas francesas (como era común en ese barrio de capital) y yo diseñe una cubierta plana, son unos H%$D$!%/)(P(=)… mediocres.
En realidad cualquiera puede hacer una obra sin permiso y si nadie se aviva, se habita y después paga la multa por no declarar la obra y presenta los planos nuevos al municipio. Aunque no es ético esto es moneda corriente, lo sé porque yo termino haciendo los planos para presentar a la municipalidad y a ellos solo les importa que pagues por los derechos de construcción. Si tiene más metros le cobran más impuestos al dueño, es triste pero real.

Te comento que haría yo en tu caso:

Antes que nada, el consorcio le dio permiso, aunque se excedió el tipo ya lo hizo, lo tenían que parar cuando notaban que se iba para arriba. Hay que llegar a un arreglo amistoso porque esto deriva en juicios largos y pierden todos. Digo:
El consorcio lo puede intimar legalmente a demoler porque el acuerdo de palabra no es escrito y decir que se mando solo, sin permiso del mismo ni del municipio, a lo que el abogado del tipo va a decir: como construyo hasta ese punto sin que lo intimaran o denunciaran con antelación, y lo resolvería un juez si llegan a juicio.

Mi amigo es juez y me dice siempre que: “es mejor un mal arreglo que un buen juicio”, proverbio boga.

Cuál es la idea del consorcio, quieren demoler el último piso, el tipo ya pago y esta casi terminado, no me parece coherente salvo que el municipio lo ordene por lo que te mencione arriba y entonces ya el consorcio no tienen nada que ver, zafaron.

Si el consorcio le deja terminar la obra y lo permite el municipio, quiere un resarcimiento económico para la caja común del consorcio y realizar mantenimientos del predio con esa plata, por ejemplo pintar todas las fachadas de los PH?

Por último, obviamente el dueño de la obra tiene que pagar por todo, tus honorarios, los derechos de construcción y la multa. Lo del resarcimiento se me ocurrió a mí, puede ser en plata o con ejecución de servicios (mantenimiento gral de los PH´s). Vos que pansas? o que te dijeron que quieren hacer, porque hasta que no se pongan de acuerdo vos no podes hacer tu trabajo, encima si no acuerdan, quién te paga tu tiempo, tu movilidad, etc.

Dato: tanto la multa como los derechos de construcción, se pueden pagar con moratoria.

Seguí comentando, la Historieta, please. Me divierten mucho este tipo de casos.

Hola, te comento que las viviendas son de una planta y estan comunicadas por un pasillo, al dueño le dieron permiso para construir un solo piso sobre su vivienda pero costruyo dos, no se exedio al sector vecinal ni a partes comunes. se encuentra al fondo ( por lo menos una buena jaja). No se exede con el FOT.
Recien hable con el propietario para que hable con el consorcio y negocie, espero que consiga todas las firmas.
Ahh y me acabo de enterar que el consrocio tiene porblemas con la fachada, que fue declarada como patrimonio cultural y estaba reformada parte de ella asi que la tenen que restaurar, sabes algo del tema? me dijeron que pase presupuesto pero no se por donde empezar jaje. Un beso y gracias por tu ayuda

Qué bueno, de suerte se dio todo bien, por lo que contas falta que el dueño arregle con el consorcio. En cuanto a la fachada hay gente especializada en restauración de fachadas antiguas, están por la calle Suipacha 530, me los recomendaron. Yo tuve que restaurar una casona en San Isidro.

Tu presupuesto es simple, por planos municipales y honorarios profesionales, también calcula tus viáticos.
En la municipalidad, pregunta cuánto es la multa y cuanto es por los derechos de construcción nuevos.

Además ofrecete como Directora de Obra para fiscalizar el fin de la obra y fachada. Pero en realidad los planos te los van a aprobar igual si lo haces conforme a obra, solo agregas en el dibujo de la fachada la restauración a realizar (como que el consorcio tiene la intensión de hacerlo en el futuro próximo). Después el municipio va a intimar al consorcio pero pueden pasar años y varios jefes de Gobierno si nadie denuncia, así que esa obra en fachada va quedar en veremos. Eso también lo tienen que charlar el Sr. y el consorcio

Todo tiene solución con Fe y Suerte. Felicitaciones por este lindo trabajito.

El plano de estructura me lo van a pedir? ya que nose ni los hierros que se uso ni las dimenciones de algunas columnas y vigas. Gracias por tu ayuda, me sirvio de mucho. Un beso

no te puedo creer!! construyeron 2 pisos más sin verificar la estructura y sin hacer ni medio trámite municipal??? algo está fallando ahi....
con razón en Buenos Aires siempre se derrumban las construcciones...